城中村改造將擴圍至近300個城市
財稅、土地、金融等支持政策加快落地
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實城中村改造工作。通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個城市擴大到近300個地級及以上城市。同時，推進城中村改造貨幣化安置。
城中村改造確定擴圍
據(jù)記者了解，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。這意味著此前提出的增量政策正加速落地。
10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。
“這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目?！蹦吆缯f，城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村有170萬套；全國城市需要改造的危舊房有50萬套。
正因如此，此次通知明確擴大城中村改造政策支持范圍。通知指出，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去十幾年，各地城市開發(fā)快速擴張，產(chǎn)生了很多新的城中村，并出現(xiàn)城中村土地利用低效、存在消防安全隱患、居住質(zhì)量較差等遺留問題。因此，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有必要將城中村改造政策支持范圍擴展到各地級城市。
加大貨幣化安置力度
通知強調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
倪虹表示，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求，有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或不需在外過渡，能夠直接搬入新居。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，目前各地都在紛紛推進“房票”政策，其目的就在于要讓老百姓早日拿到“房票”，且可以更自由選擇房源和房屋。這客觀上有助于提高房屋安置的效率，也有助于直接帶動去化壓力大的地級城市存量房消化，對于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要作用。
根據(jù)中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。
加大城中村改造資金支持力度
值得一提的是，在加大貨幣化安置力度的同時，對于城中村改造的資金，通知也予以明確。通知指出，符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。
具體來看，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險，又能確保征收工作順利推進、切實維護群眾合法權(quán)益，推動各項支持政策盡快落地見效。
“我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變?！眹?yán)躍進表示，當(dāng)前城市更新已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略層面，城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容，這將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點。（記者 梁倩）
在一系列促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，房地產(chǎn)市場在10月份出現(xiàn)了明顯的積極變化——
國家統(tǒng)計局11月15日發(fā)布的10月份70個大中城市商品住房銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場進一步改善。
近日，房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一項增量政策快速落地——住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。通知明確，將城中村改造政策支持范圍進一步擴大到地級城市，并要求各地進一步結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置。
受訪專家表示，這是繼11月13日財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布多項減稅政策之后，再出臺的一項樓市利好政策。作為房地產(chǎn)政策“組合拳”的新增量，這項政策舉措將從需求和供給兩端為促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力。
城中村改造政策支持“擴圍”
通知明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。
“這將有力地推動新增100萬套城中村和危舊房改造目標(biāo)的實現(xiàn)，加快改善一大批城中村居民居住條件，徹底消除安全隱患，提升城市形象，完善城市功能?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。
國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家夏磊認(rèn)為，從35個大中城市擴大到297個地級市，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發(fā)展紅利，充分釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，10月中旬住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提到僅在35個大城市城中村改造規(guī)模170萬套，全國需要改造的危舊房50萬套。“本次政策支持?jǐn)U圍后，滿足改造條件的城中村項目將更多，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的拉動也有望更快體現(xiàn)出來?！?
“這次政策擴圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院戰(zhàn)略研究中心副主任盧華翔進一步解釋說，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩(wěn)定的低成本資金支持。擴圍后，地方符合條件的項目，可充分利用開發(fā)性、政策性銀行專項借款，可發(fā)行地方政府專項債券，還可以有商業(yè)銀行貸款和稅費優(yōu)惠等政策支持，能夠充分發(fā)揮多渠道資金的組合優(yōu)勢，推進項目順利實施。
推動城中村改造貨幣化安置
在推進城中村改造貨幣化安置方面，通知強調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
在上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰看來，通過貨幣化安置方式推進城中村改造，可與當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑嫒セぷ饔袡C結(jié)合起來，這樣會產(chǎn)生多重好處：首先，增加了改造居民的安置住房選擇面，給予居民更多選擇自主權(quán)，更容易實現(xiàn)安置需求精準(zhǔn)匹配；其次，縮短安置中的過渡周期，讓群眾可以盡快住進新房，改善居住條件；最后，大大縮短了項目改造周期，有助于減少改造項目的不確定性?！斑@樣，不僅城中村居民的滿意度和獲得感可以大大提升，改造項目的資金也可以有很大節(jié)約，能盡早完成資金循環(huán)閉環(huán)，完成更多的城中村改造，產(chǎn)生社會效益與經(jīng)濟效益。”陳杰說。
虞曉芬在接受記者采訪時也表示，通過貨幣化安置的方式，城中村居民可直接到商品住房市場選擇心儀的住房，增加了房地產(chǎn)市場的交易量，可以直接帶動去化壓力大的地級城市存量房消化，加快解決房地產(chǎn)市場供求失衡問題，對于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要作用。同時，貨幣化安置對于那些居住條件較差、急需改善居住環(huán)境的家庭無疑是一個福音，可以更快地搬入更加舒適宜居的住房。“各地應(yīng)利用好這一政策紅利，評估篩選符合條件的城中村改造項目，盡快啟動實施。”虞曉芬說。
夏磊同樣認(rèn)為，通過貨幣化安置等方式，可以擴大居民的可選擇范圍，城中村居民可直接到現(xiàn)有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。她用數(shù)據(jù)解釋說，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造估計，通過貨幣化安置將拉動2億平方米商品房的去化，同時通過對城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件的合理調(diào)整，能使其更好地適應(yīng)市場需求，可拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。
“貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍說，目前各地都在紛紛推進房票的政策，而且此類房票將在全市范圍內(nèi)可以使用。采用該方式的目的在于讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對于各地消化庫存房源和促進供求關(guān)系平衡以及更好推進城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。
陳文靜與嚴(yán)躍進持相同觀點。她表示，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時間，同時也有助于促進市場加速消化現(xiàn)有庫存。如果貨幣化安置與房票政策結(jié)合，或?qū)⑦M一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房上的效果。
將城中村改造作為城市更新重要內(nèi)容大力推進
通知指出，當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容。
陳杰對此表示，當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，城中村改造作為城市更新的重要組成部分，是從源頭上消除城市安全隱患、回應(yīng)人民群眾對美好宜居安全生活新期待的迫切需要，是推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、加快建設(shè)宜居韌性智慧城市的內(nèi)在要求，更是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的重要體現(xiàn)。他認(rèn)為，積極推進城中村改造，從長遠(yuǎn)看，可以為城市實現(xiàn)民生福祉、經(jīng)濟發(fā)展和社會安全的協(xié)同增進打下牢固基礎(chǔ)，是各城市提升城市吸引力和增進城市競爭力的重要基石；在當(dāng)下，也可以直接起到穩(wěn)定居民預(yù)期、激發(fā)消費潛力、填補投資缺口、平滑經(jīng)濟周期的多重功效。
通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。
虞曉芬認(rèn)為，實施城中村改造，一個重要的原則是要先謀后動、動則必快、動則必成。這次通知要求各地要嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，確保條件成熟的項目才啟動實施，這能夠有效避免項目和債務(wù)風(fēng)險，切實維護城中村居民的合法權(quán)益。
摘自 《中國建設(shè)報》 2024.11.18 記者 劉麗媛
